El fenómeno no es nuevo, pero sí más profundo. Tras un 2024 marcado por fuertes incrementos, 2025 mostró cierta desaceleración en el ritmo de aumentos. Sin embargo, la capacidad de pago de propietarios e inquilinos parece haber tocado un límite. El desfasaje entre inflación y actualización de costos, la reducción de subsidios y el peso creciente de salarios y servicios básicos configuraron una estructura difícil de sostener para muchos hogares.
En este escenario, la morosidad se convierte en un factor que condiciona el funcionamiento mismo de los edificios.
Cuando el atraso en los pagos escala por encima del 25%, comienzan a resentirse los fondos de reserva, se postergan trabajos de mantenimiento y crecen las fricciones entre vecinos.
Para Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y fundador de Simple Solutions, el problema expone un cambio más profundo en la dinámica de los consorcios. “Las expensas dejaron de ser un gasto administrativo más y pasaron a competir directamente con el alquiler o la cuota del crédito. Cuando eso ocurre, la morosidad deja de ser excepcional y se vuelve estructural”, sostiene.
Desde su mirada, el aumento de costos no puede analizarse solo en clave inflacionaria. “Hay tres componentes que presionan fuerte y son difíciles de negociar: salarios, servicios públicos y mantenimiento técnico. Si el edificio no revisa cómo consume y cómo contrata, cualquier aumento externo impacta sin amortiguación”, explica.
Eliçagaray advierte además sobre el efecto silencioso que esto genera en el valor de las propiedades. “Un consorcio con alta morosidad pierde previsibilidad. Eso influye en la decisión de alquilar, vender o incluso invertir en mejoras. La salud financiera del edificio empieza a ser un dato tan relevante como la ubicación”.
En ese contexto, plantea que la tecnología puede transformarse en una herramienta clave para recuperar eficiencia y transparencia. “Medir consumos en tiempo real, automatizar sistemas de iluminación o calefacción, digitalizar la administración y transparentar gastos no es un lujo. Es una forma concreta de bajar costos y, sobre todo, de generar confianza entre vecinos”.
Pero también remarca la dimensión cultural del problema. “Cuando los propietarios se desentienden, el edificio se encarece. Administrar un consorcio no es solo pagar una expensa sino que es involucrarse, controlar y planificar. La indiferencia termina saliendo mucho más cara que cualquier inversión en eficiencia”.
Con niveles de deuda que ya preocupan a administradores y cámaras del sector, la discusión sobre cómo sostener la vida en comunidad en un contexto económico adverso recién empieza. Y, como señala Eliçagaray, el desafío no es solo financiero sino que “se trata de preservar el patrimonio y la convivencia. Si no se actúa a tiempo, el deterioro no es solo contable, es estructural”.
